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房产周期:房地产的车轮是如何带动投资者一路向前转动的?

May 17, 2020 | 15:31

房产周期:房地产的车轮是如何带动投资者一路向前转动的?

 

本文由为《伦敦旗帜晚报》撰稿34年的大卫·斯皮德尔(David Spittles)撰写。

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我于上世纪80年代中期入行,入行时便采访了一位经验丰富的优秀投资者,以便了解他的投资战略。

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他于1974年石油危机后投资伦敦房市,丰富且庞大的资产组合为他带来了稳定的收入来源和不断增长的资产基础。

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金融市场放松监管使得股市突然迎来了爆炸式的增长,于是我问他是否还愿意把资金限制在单一的房产市场。

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“你不应该也投资一些股票吗?”

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他坚定而迅速的回答至今仍在我耳边萦绕。

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他说:“你不可能生活在股权证书里。”

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我想他想表达得是房地产既具有实用价值又具有投资价值,即便是在战乱时期也具有高度的灵活性。

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房子是可以住人的,住户可以是自己、孩子、长租客和短租游客等。房子也可以通过装修和扩建迅速增值。房子也可以被改造成办公室、商业场所和酒店等。同时空房期也可以通过灵活和明智的管理与以避免。

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大约在采访的一年后,1987年黑色星期一股市崩盘,瞬间吞噬掉了无数投资者的财富,房地产低市场也随之陷入低迷阶段。与过往历史一样,房市于不久后便出现了惊人的反弹。在之后的每一次世界性灾难中,房市都能迅速回弹,比如震惊中外的911事件和2008年美国次贷危机。

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在过去的六十年中,以市中心房产为代表的伦敦房市表现出色。虽然出现过小幅度上下波动,但总体走势持续向上。虽然在同一时间短内,股票市场有时表现更佳,但不可避免得也带来了更高的风险。

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让我讲一个我个人的故事。

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在采访上文提到的投资者的前后,我在伦敦东南二区的New Cross买了一处房产。

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这是一栋带大花园的双拼别墅,当时售价为£38,500。今天我仍然住在这里,但是现在它的价值已然飙升到£1,500,000。

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根据我的计算,它的价值大约增长了40倍,也就是4000%。这太疯狂了。

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这个地区在过去的35年里其实并未发生根本性变化。中产阶级的数量也没有显著性提升。但是公共交通在助力房产增值方面却发挥了指至关重要的作用。伦敦城铁和干线火车先后在这里通车,未来将建成的贝克鲁地铁延长线也将进一步完善该地的交通网络。

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该地房产价格也将因此而继续上涨。与此同时我也一直在享用这座房子的“实用价值”。

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伦敦其他地区的房产,比如东伦敦房市表现更加优异。横贯城铁所带来的地产红利也将持续抬高中央伦敦房产价格。

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虽然新冠状病毒疫情带来了大量不确定性和一定程度的恐慌,但伦敦仍然是英国和海外投资者的避风港。政府已迅速采取行动支持房地产业,未来会出台更多税收利好政策用于对冲新冠疫情所带来的影响。

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在中文词汇里危机二字表示:现有危险后有机会,危险与机会并存。

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目前各国政客们对于抗击新冠病毒的努力仅停留于演讲层面。现在是否应该听取罗斯柴尔德银行家族的著名言论,“逆风入市”呢?

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与过往的危机一样,伦敦一直为投资者敞开怀抱。伦敦不是一个单一的房地产市场,它包含了太多的细分市场。虽然每一个区域都被开发,但是每个区域也都经历着由基建升级、生活方式提升、就业模式改变和海外热钱所带来的二次开发升级。伦敦是一个世界文明的领先城市,以至于周遭的尘埃也极具魔力。

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英镑兑美元和欧元的汇率下跌为海外投资者带来了巨大的货币优势。

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现在可以选择价格合适的新房物业,而入手期房物业也是一个屡试不爽的精明决定。期房可以使得投资者利用杠杆增加购买力入手未来危机已过之时建成的房产项目。