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伦敦中心城区领军经济复苏

Jun 22, 2020 | 20:39

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房地产市场在经历了今年春季这场前所未有并且无法预期的寒冬后,伦敦市中心黄金地带将带领英国房地产市场逐步复苏。

 

 

尽管将来可能会出现局部性的封城,但有早期迹象表明伦敦的核心地带已经朝着去年底的形势进行逐步恢复。

 

 

伦敦中心地区的房产价格是反应英国整体经济的先行指标。最近三轮经济衰退证明了这一点:伦敦中心地区房产价格在GDP下降前就出现下滑趋势。这是一个非常敏感的市场,对涨跌双向的反应都很迅速。

 

 

目前我们面临的最大的问题是此次新冠病毒疫情后,伦敦市中心房产价格会不会像2008年金融危机后那样迅速反弹?

 

 

从全球金融危机中学习

 

 

在全球金融危机的影响下,伦敦均价最高的行政区——肯辛顿和切尔西的价格从20082月份的峰值骤降28.1%20093月份的£598,430

 

 

尽管当时的价格变化是非常激烈的,但是很快便恢复如初并且反超峰值。

 

 

截止到20126月,该行政区平均价格已从20093月份的谷底上涨到£1,030,803,涨幅达72%。同时也是该地区平均价格首次突破一百万英镑大关。

 

 

根据英国土地注册处资料显示,在金融危机时威斯敏斯特市(梅菲尔,贝尔格莱维亚和骑士桥的所在地)的房价从峰值的£548,817跌至谷底的£502,387,下降率仅为8.5%,但到20126月时这一数值却反弹了40%。

 

 

大伦敦地区的平均房产价格在20081月至20094月期间的跌幅为17.8%。受到外伦敦地区的影响,大伦敦地区复苏速度相对较慢,截止至20126月仅上涨25%

 

 

在这个全球性的危机下,伦敦市中心的意外反弹主要归功于其强大的国际吸引力。

 

 

危机过后,人们对股市和养老金失去了信心,从而提高了房产避风港的地位。加上历史上较低的利率,投资者转向了买入伦敦一区和二区的房产。

 

 

在这段时间里,现金买家成为重要的参与者。现金买家们大量买入出租性房产,从而刺激了低迷的市场、拉动了价格。

 

 

但大反弹的原因不能仅仅归功于精明的投资者。伦敦市场的大反弹展现了全球及全英对于这座城市的热爱与追捧。

 

 

伦敦具有鲜明的特点:众多历史遗产和优秀建筑、透明的法律体系、一流的中小学校和高等教育资源、丰富多元的文化以及世界领先的金融服务中心。无论经济如何变动,这些鲜明的特点却一直保留至今。

 

 

2008年金融危机与这次病毒疫情的区别是什么?

 

 

伦敦优秀的品质从未改变,复苏将会由房产周期中更加稳定的部分而来。

 

 

2008年全球金融危机紧跟而来的是一波繁荣上涨,当时的恐慌情绪是临时的,优质资产被严重低估。

 

 

在过去的五年中,以内伦敦为首的行政区率先开始了价格回调运动。 2014年印花税制度和英国脱欧所引发的不确定性抑制了经济活动,因此此次价格并没有很大下跌空间。

 

 

另外,长期的低息环境也应该限制了房价下跌的主要原因——廉价急售。

 

 

因此,房地产行业的专家和经济学家预测房产市场在出现短暂的急剧下降后将迎来急剧上升即V形复苏。

 

 

然而,这个预测是基于英国将于今年夏天全面解禁、工业的车轮再次运转起来、被停工的劳动力大面积复工的基础上。

 

 

就目前而言,专家预测伦敦中心区的资本增长率将在2020年达到3-4%左右,并在未来五年内保持增长势头。最终于2025年实现年均复合增长率达到20.5%的目标——英国史上最高增长率。

 

 

新兴的绿色射击

 

 

保守党在12月大选中获得压倒性胜利使得伦敦中心区的销售数量和价格纷纷上涨。

 

 

“鲍里斯回弹”使得肯辛顿和切尔西的房价在20191120203月期间上涨了17%至£1,396,102,威斯敏斯特区房价在同期上涨了14%。相比之下,大伦敦地区房价涨幅仅为3.6%,表明伦敦中心区处于领先地位。

 

 

有早期迹象表明,在此次疫情过后,伦敦中心区房产价格将保持同样程度持续上涨。

 

 

英国在经历了今年3月份的低谷后于4月有所回升,但于5月开始略有回落,这继续保持了海外买家的汇率优势。

 

 

房地产经纪人的报告显示,越来越多的家庭正在靠近伦敦西区和老金融城的地段选择带花园的大房子,其中有些房子已经需要开价竞标。

 

 

对于许多正在考虑搬家的人来说,刚刚过去的封城可能激发出他们的新需求。

 

 

新建房屋的需求量增加

 

 

在封城期间,尽管二手房市场陷入停滞期,但是新房市场依旧运行如常。

 

 

首次购房者和投资者已经慢慢习惯于线上看房并且购买期房产品。通过Zoom视频连线,买家可与开发商销售团队进行线上看房。有些买家甚至争先恐后的参加Instagram线上发布会并进行预订。

 

 

Galliard Homes销售总监说:“在Galliard Homes,我们对今年三月份的一些列危机做出了快速反应,并将全方位360度线上导览加入了销售。”。

 

 

封城期间的第一个订单是在4月初,买家购买了位于肖迪奇地区的拥有420套公寓的城市舞台项目(the Stage)。在封城期间,Galliard Homes仍然保持着每周20单的销售纪录。

 

 

当然,并不是每个买家都会接受线上看房购买的方式。随着各个市场展厅的逐步开放,被压抑的需求得到释放,预订量有望继续增加。

 

 

新建房屋更适合后当前疫情过后的时代。这是由于房间在交付时经过全方位消毒,并且买家们知道自己是第一个入住的房主,这使得他们可以完全放心。

 

 

投资房产市场也预计于今年夏天全面恢复。可悲的是,在病毒疫情过后,将有更多的人失去工作,更多的企业无法正常运转,越来越多的人选择在伦敦租房而不是买房。

 

 

在病毒疫情过后,越来越多的潜在买家会首先在一个区域内租下一间公寓来加深对与邻居的了解。

 

 

Galliard Homes最新开盘的TCRW Soho项目位于伦敦市中心。楼盘将包括81套常规住宅单元和11套顶层豪华公寓,户型包括单身公寓,一居室,两居室和三居室公寓。

 

 

这两栋建筑造型别致、风格优雅与周围的街道相得益彰。目前项目已展开施工,在全新伊丽莎白线Tottenham Court Road地铁站上建造。起售价为£990,000

 

 

内置微型社区的项目现在受到越来越多人的追捧,这是因为人们在家办公的时间变得更长。

 

 

拥有412套豪华公寓单元的城市舞台项目为业主打造来园林景观露台花园和带有商店、精品店和餐厅的广场。这个五星级豪华住宅项目坐落于活力四射的肖迪奇地区,现在这个地区时目前伦敦少数地产热点之一。

 

 

豪华住宅现在已不仅限于传统市中心内,在过去的几十年中,优质的豪华公寓也逐步向外拓展。

 

 

伦敦迎来更大变化

 

 

专家预测,与08年全球金融危机的反弹相比,伦敦房地产市场将在遭受短暂的剧烈震荡后于2020年逐步恢复。从理论上讲,伦敦房地产市场在过去12年中已逐步走向成熟,因此房价上涨膨胀将会有所限制。

 

 

但是,伦敦正在经历比以往更多的变化。横贯城铁伊丽莎白线将于2021年通车穿过邦德街和托特纳姆宫路站,位于切尔西河对岸的由巴特西发电站改造而来的大型伦敦住宅社区项目也已初现雏形。

 

 

越来越多的高层塔楼如雨后春笋般出现在占地14英亩的九榆树的地块上,期待已久的象堡大修工程也将对伦敦一区产生重大影响。

 

 

伦敦西区的扩建工程也有条不紊的向前推进中。为了减少交通拥堵和空气污染,当地政府和开发商携手打造更多优质口袋公园、拓宽人行道与自行车道。

 

 

新冠病毒疫情和封城只会加速这些变化。短期来讲,城市因此变化会有更宽敞的社交空间,长期来看这些变化有助于缓解拥堵和空气污染。

 

 

内伦敦市场可能已经逐步成熟,但从长期来看,2020年代的这些重大变化势必会推动资本的健康增长。

 

 

 

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