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英国出租房贷款率下降到1%,是投资的好时机吗?

Oct 19, 2021 | 14:10

截止到今年下半年,英国已经有13家住房按揭贷款银行先后推出了年利率低于1%的按揭产品,加起来共有46个。 这标志着英国的住房按揭贷款市场从一个新起的领域变成了竞争领域。 竞争激烈的情况从下半年开始愈演愈烈。 英国有名的抵押贷款机构Halifax就是趁机推出了0.83%的2年期固定低利率产品。该产品的申请费用仅为1499英镑,贷款额度从2.5万英镑到100万英镑不等,非常适合要支付40%首付的申请人。

其中至少有两家房地产按揭贷款机构是推出了年利率低于1%的Buy-to-Let出租房投资贷款抵押产品。 英国新一轮的低利率按揭贷款产品包括出租房投资项目的大量推出,对于广大投资者来说是一件喜闻乐见的好事,毕竟利率降低的话也就意味着投资房产的成本也降低了。 而对于需要按揭贷款买房的业主来说,是很适合再按揭的一个时期。 近年来,我国也越来越多高净值人群选择在英国投资房产,而且都是想走Buy-to-Let出租房投资领域。 再加上Buy-to-Let出租房投资在英国的流行走向和低利率的贷款,在英国当上房东的人也逐步增加。

不过这个项目是否划算,还是要根据投资的房产还有投资者自身的情况来综合判断。 不同的利率对贷款人会有不同的影响,就算只是差了0.01%,算上总价的话,都会是一笔不小的数目。

1- 0.99%年利率出租房贷 就在近几日,英国一家较大型的住房按揭贷款机构,Nationwide住建协会的出租投资房按揭部门Mortgage Works,正式对外推出了年利率仅为0.99%的贷款产品,这是英国有史以来较为突破性的一次变动。 需要买房的,首付支付的房价不低于35%的投资者可以考虑和Nationwide住建协会申请办理这项贷款,这个产品有两年期的固定利率。 不过这个低年利率的产品也不是没有缺点,该贷款产品手续费用很高,申请了贷款之后,贷款者需要支付贷款费的2%作为手续费。 例如购买的房屋总价值为400,000英镑,那么买家就需要支付4,800英镑的贷款手续费,除此之外,可能还需要支付房价估值费用。 有些贷款公司的年利率要比Nationwide住建协会的高出不少,但是胜在0手续费,整体算下来平均到每年,实际产生的费用要更低。 手续费为0的贷款机构有Leeds BS,他们家的出租房贷款产品有两种,一种是1.58%,手续费为0;另外一种是1.27%,但是需要支付手续费。

2- 1%利率的出租房按揭产品 Co-operative银行出租房贷款部门Platform的产品,贷款的年利率为1%,和Nationwide住建协会相同,也是两年期固定利率. 申请该贷款的买家购买房屋需要支付的首付款不低于房价的40%,手续费用为2,450英镑。 买家购买的房产总价值要在35万英镑至50万英镑之间,才能够申请Co-operative银行的贷款产品,还有一个申请前提是买家的年收入不得低于60,000英镑。 用于Buy-to-Let出租房产用途的话,买家还不能购买超过三套房产。

3- 购房出租HMO形式 其实购房出租有很多种形式,HMO是其中的一种,HMO也就是Multiple Occupation这种方式在购房出租行业十分流行,是广受欢迎的一种形式。 通俗来说,HMO就是合租房。 买家买了一套房子之后,对房子进行改装,在原来房子的基础之上分割出多个卧室分租给多位房客,然后所有的房客共用卫生间和厨房。 只要租一套房子里的其中一间房,房客需要支付的金额降低了,而分租给多个房客之后,房东的收入增加了。

 

这种把房产按照卧室进行出租而不是整租给一家人的出租房是在英国就被称为:分房租赁(Multiple Occupation)。 英国政府规定,HMO的正常出租房客人数为三位。当租客超过五个人的时候,超过了HMO规定的人数,变成了“large HMO”,这时候房东需要找政府相关部门申请执照,支付额外的费用才能够让租客入住,不然就会构成违法。 由于HMO的收益要比一般的买房出租形式更高,所以吸引了很多房东开始纷纷效仿这种做法。 有关数据显示,从2016年开始,传统形式的出租房收益就已经不及HMO的收益了。 传统租房的平均租售比率为5.8%,而HMO的平均租售率已经达到了10.2%。

 

如果是处于好地段的HMO租房,平均租售比率更高,基本上能够去到13%-15%。 精明的房东宁愿选择给政府多交一些额外的费用,也要把房子隔成多个房间,有些甚至会选择把公共空间也改造成卧室出租出去。 有数据显示,HMO的房东收益较高的时候能比传统的Buy-to-Let多赚75%。 贷款专家表示:“正是因为收益高的原因,很多房东选择HMO方式来出租房子,特别是那些本来手头上就拥有好几套房产的房东,拿一套出来出租是非常轻松的事情。 原本就要处理多套房产,对于HMO形式的话,处理起来也会比较得心应手。” HMO和传统Buy-to-Let方式相比,还有一个优势那就是抗风险能力比较高。 买房出租前要考虑好贷款利率问题,买房出租后则要规划好出租的方式,让你的房产帮你赚回房价的同时还能有所收益!